Jak pokazuje nasza praktyka prawnicza oraz obserwacja rynku, umowa najmu lokalu należy do grupy bardzo często zawieranych umów cywilnoprawnych. Zanim jednak właściciel zdecyduje się wynająć lokal najemcy warto zapoznać się ze specyfiką tejże umowy oraz zagadnieniem samego najmu, aby jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy na wypadek mogących wystąpić w przyszłości problemów. Należy bowiem pamiętać o złotej zasadzie, która ma zastosowanie przy wszelkich umowach, a mianowicie, że umowę podpisuje się zawsze na tzw. „złe czasy”. W momencie samego podpisywania umowy na ogół wszystko jest w porządku, a do jej treści sięga się dopiero, gdy pojawiają się komplikacje. Często dopiero wówczas okazuje się, że nie wszystkie kwestie zostały w umowie należycie uregulowane albo zostały uregulowane w sposób nie do końca jasny dla strony umowy,
a przy tym dla niej niekorzystny. Warto zatem zadbać o staranne i zrozumiałe sporządzenie treści umowy, zwłaszcza, gdy w grę wchodzi nasza nieruchomość, którą chcielibyśmy swobodnie i zgodnie z naszą wolą dysponować.
W przypadku najmu lokalu mieszkalnego warto zawsze rozważyć opcję najmu okazjonalnego. Zgodnie z art. 19a i nast. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu;
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu – na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej na pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Umowa podlega zgłoszeniu do urzędu skarbowego.
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. W przypadku bezskutecznego upływu terminu na opróżnienie lokalu przez najemcę, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa była powyżej, co daje możliwość szybszego pozbycia się niechcianego lokatora.
